Часто задаваемые вопросы

Вопрос:

Где можно узнать информацию о деятельности управляющих компаний?

Ответ:

Согласно Постановлению Правительства РФ от 23.09.2010 №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию:

а) общая информация об управляющей организации;

б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);

в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Информация раскрывается путем опубликования на сайте управляющей организации в сети Интернет, опубликования в официальных печатных средствах массовой информации, размещения на информационных стендах в помещении управляющей организации, предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

В случае, если управляющая компания по тем или иным мотивам не способна квалифицированно оказывать услуги по управлению многоквартирным домом или собственников не устраивает деятельность данной управляющей компании, возможна реализация в соответствии с главой 29 Гражданского кодекса РФ механизма изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом.

В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса РФ в случае, если собственники не довольны работой своей управляющей компании, возможно инициировать проведение общего собрания собственников многоквартирного дома и вынести на рассмотрение вопрос о расторжении в одностороннем порядке договора управления многоквартирным домом и о выборе иной управляющей компании.

Вопрос:

Какие вопросы можно решить на общем собрании собственников помещений в многоквартирном дом?

Ответ:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные Жилищным Кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок и процедура проведения общего собрания собственников жилья регламентированы Жилищным Кодексом РФ. В соответствии со статьей 46 Жилищного Кодекса РФ в ходе проведения собрания оформляется протокол с решениями, принятыми не менее 2/3 голосов от общего количества голосов собственников многоквартирного дома.

Инициировать проведение общего собрания собственников жилых помещений вправе любой собственник помещений.

Вопрос:

Почему мы платим за ОДН?

Ответ:

С 1 сентября 2012г. в соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. №354, потребители обязаны нести расходы за потребленный объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, который рассчитывается при наличии общедомового прибора учета, как разница между показаниями такого прибора учета и суммой объемов индивидуального потребления по приборам учета и нормативам потребления, а в случае отсутствия приборов учета, начисления платы за коммунальный ресурс приходящийся на общедомовые нужды производится по нормативам потребления, утвержденных министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тульской области. Объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Другими словами, чем больше площадь помещения – тем больше будет плата, независимо от количества прописанных людей и индивидуального потребления.

При наличии общедомового прибора учета причиной увеличения или уменьшения общедомового потребления коммунальной услуги является множество факторов, как в их совокупности, так и каждого по отдельности, способных повлиять на соответственно увеличение или уменьшение платы за услугу, как то: внесение потребителями платы за жилищно-коммунальные услуги позднее установленного законом срока; несоответствие фактического потребления количества услуги, с количеством, плата за которое по нормативу потребления ежемесячно начисляется в ОИЕРЦ; занижение фактических показаний индивидуального прибора учета; старые дисковые счетчики класса точности 2.5, которые уже не могут в полной мере учитывать энергозатраты энергоемких электрических приборов.

Вопрос:

Какой порядок начисления управляющей компанией платы за потребление коммунальных ресурсов, рассчитанных по общедомовым приборам учета.

Ответ:

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307, собственники и наниматели жилых помещений должны оплачивать весь расход коммунальных ресурсов поставленных ресурсоснабжающими организациями в многоквартирный дом, включающий в себя как индивидуальное потребление коммунальных услуг в жилых помещениях, так и расход коммунальных ресурсов по показаниям общедомовых приборов учета.

Разница между объемом потребления коммунальных ресурсов, рассчитанных по общедомовым приборам учета или по представленным ресурсоснабжающими организациями данным об объеме коммунальных ресурсов, поставленных в целом в многоквартирный дом, и суммой объемов их потребления во всех жилых помещениях дома, определенных по показаниям индивидуальных (квартирных) приборов учета или нормативам потребления, распределяется между всеми жилыми помещениями.

Вопрос:

Я установил индивидуальный прибор учета на горячее и холодное водоснабжение. Как произвести их опломбирование и ввод в эксплуатацию?

Ответ:

Прибор учета после его ремонта, замены и поверки опломбируется представителем управляющей компании без взимания платы с собственника (нанимателя) жилого помещения, за исключением случаев, когда опломбирование соответствующих приборов учета производится исполнителем повторно в связи с нарушением пломбы или знаков поверки потребителем или третьим лицом.

Устанавливать внутриквартирные приборы учета можно через специализирующие организации, при этом собственнику не требуется никакого проекта и дополнительных согласований, следует лишь при установке соблюдать требования и схему, изложенные в паспорте на прибор.

После того как работы по монтажу выполнены, собственник (наниматель) жилого помещения составляет и подает в управляющую компанию заявку на регистрацию прибора, с приложением копии паспорта на подлежащий опломбировке прибор.

Опломбировка прибора Управляющей компанией должна быть произведена в срок не превышающий 30 суток, с момента подачи и регистрации заявки.

Управляющая компания может отказать в опломбировке прибора учете лишь в случаях когда номер, указанный на приборе, расходится с номером в паспорте, нарушена рекомендованная производителем схема установки и комплектации, сам прибор неисправен или срок его поверки истек.

Как происходит ввод прибора в эксплуатацию

Проверяется

соответствие заводского номера на приборе учета номеру, указанному в его паспорте;
соответствие прибора учета технической документации изготовителя прибора, в том числе комплектации и схеме монтажа прибора учета;
наличие знаков последней поверки (за исключением новых приборов учета);
работоспособность прибора учета.

После проверки прибора учета по вышеуказанным условиям представителем Управляющей компании оформляется акт ввода прибора учета в эксплуатацию в двух экземплярах, который подписывают потребитель и представитель Управляющей организации

Перед подписанием акта ввода прибора учета в эксплуатацию (при отсутствии оснований для отказа ввода прибора учета в эксплуатацию) представитель управляющей компании осуществляет установку контрольных пломб на приборе учета.

Подать заявку на опломбировку индивидуальных приборов учета можно следующим образом: путем подачи письменного заявления в ЖЭУ Управляющей компании, либо подачи заявление по электронной почте или по факсу с приложением к заявлению: копии технического паспорта на прибор учета, который подлежит опломбировке.

Заявление составляется в произвольной форме, в котором обязательно указываются паспортные данные заявителя, адрес по которому подлежит опломбировке прибор учета, телефон заявителя.

После поступления и регистрации поступившего заявления, представитель Управляющей организации связывается с заявителем и определяет дату и время опломбировки прибора учета.

В момент опломбировки прибора учета представителем управляющей компании и заявителем составляется и подписывается соответствующий акт.

Представитель управляющей компании, осуществивший опломбировку прибора учета, извещает ресурсоснабжающую организацию об установке у заявителя прибора учета и передает показания прибора для их дальнейшего учета.

Вопрос:

Нужно ли поверять счетчики на холодное и горячее водоснабжение, как часто это делать?

Ответ:

Счетчик воды (водомер, водосчётчик) — это средство измерений, предназначенное для подсчета объема воды, прошедшего через оснащенный счётчиком трубопровод. Сложившаяся практика показывает, что установленный в квартире водомер стимулирует людей к рациональному потреблению воды и помогает сэкономить не только воду, но и деньги.

Счётчик воды даёт возможность контролировать затраты на водоснабжение.

Из того, что счетчик воды — средство измерений, следует обязательная необходимость его (водосчётчика) периодической поверки, то есть проверки соответствия прибора его заявленным метрологическим характеристикам. Основными характеристиками водосчетчика являются точность подсчета проходящей воды при разной скорости потока и чувствительность самого счетчика. Необходимость обязательного проведения поверки всех средств измерений, в том числе квартирных счетчиков воды, установлена Законом №102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений».

Обычно, счётчики горячей воды поверяются каждые 4 года, а счётчики холодной воды — раз в 6 лет. Информацию о периодичности проведения поверки можно найти в паспорте на водосчётчик, в графе «Межповерочный интервал». Также в паспорте на счетчик воды можно узнать дату первичной поверки, с которой начинается отсчёт первого межповерочного интервала. Как правило, первичную поверку счетчики воды проходят в день изготовления.

Вопрос:

Оплачиваются ли услуги по отоплению квартиры в летний период, когда фактически отопление отсутствует?

Ответ:

Существует два варианта оплаты услуг отопления:

– оплата услуг отопления по ставкам, установленным органом регулирования (руб./кв.м), взимается в течение всего года равными долями, поскольку ставки рассчитаны исходя из действующих на соответствующий период времени тарифов и нормативов потребления тепла с учетом неравномерного распределения расхода тепловой энергии по месяцам в течение года, т.е. с учетом того факта, что летом отопление отключено;

– оплата услуг отопления при наличии общедомового прибора учета тепловой энергии (руб./Гкал) взимается в отопительный период в соответствии с фактическим потреблением тепловой энергии по тарифам, установленным органом регулирования.

Выбор варианта оплаты зависит от условий договора между управляющей и теплоснабжающей организациями, решения правления ТСЖ, ЖСК, технической возможности установки прибора учета тепловой энергии на цели отопления и других факторов.

Подробнее на http://www.zhkh.su/

Вопрос:

В квартире на кухне не исправен смеситель. Кто должен выполнить работы по его ремонту либо замене? Что в многоквартирном жилом доме должно содержаться за счет общего тарифа, а что непосредственно за счет жильца?

Ответ:

В соответствии с Жилищным кодексом РФ в многоквартирном доме жильцам на правах собственности принадлежат не только квартиры (жилые помещения), но и общее имущество в таком доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Следовательно, собственник обязан содержать в надлежащем состоянии как жилое помещение (квартиру), так и участвовать в содержании общего имущества. Для этого, руководствуясь Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме...» утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 собственники на общем собрании должны определить состав общего имущества в доме и утвердить тариф на содержание и ремонт жилого помещения. Необходимо отметить, что данный тариф распространяется только на общее имущество собственников, к которому относятся, например: полностью система отопления, в том числе в жилом помещении с учетом отопительных приборов, система водоснабжения, включая стояки и ответвления до первого запорного устройства (включительно), система канализации, включая стояки и выпуски. Другими словами если рассматривать только инженерные коммуникации, то к общему имуществу будет относиться все механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Следовательно, все, что не входит в состав общего имущества и находится внутри жилого помещения, должно содержаться не за счет установленного и оплачиваемого в квитанции тарифа на содержание и ремонт, а за счет жильцов данного жилого помещения (собственника либо нанимателя). При этом если вы являетесь собственником жилого помещения, то все затраты связанные с ремонтом либо заменой смесителя должны осуществляться за ваш счет. Если вы наниматель необходимо обратить внимание на условия договора социального найма между вами и собственником. Как правило, по условиям таких договоров работы, относящиеся к текущему ремонту, выполняет наниматель, а все, что связано с капитальным ремонтом либо заменой оборудования должен производить собственник за свой счет.

Подробнее на http://www.zhkh.su/

Вопрос:

Кто должен обслуживать электросчетчики в местах общего пользования, проводить их периодическую проверку, ремонт, замену?

Ответ:

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ бремя содержания имущества несет собственник данного имущества. Обслуживанием электросчетчиков в местах общего пользования (на лестничных клетках и площадках) должна заниматься организация, имеющая их на своем балансе. Это может быть ЖЭК, ТСЖ, электроснабжающая организация и т.д. Если счетчики установлены в квартире - собственник квартиры.

Подробнее на http://www.zhkh.su/

Вопрос:

Соседи сверху залили нашу квартиру: кто должен составить акт и кто несет ответственность?

Ответ:

Обслуживающая организация должна составить акт о заливе квартиры. Предприятие, учреждение, организация, а также граждане, причинившие ущерб жилым домам, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства, обязаны возместить причиненный ущерб. Суд обязывает лицо, виновное в причинении вреда, возместить ущерб. (Статья 1082 Гражданского кодекса РФ).

Подробнее на http://www.zhkh.su/

Вопрос:

Как выбрать нового старшего по дому?

Ответ:

В соответствии с п.1 статьи 44 и 46 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании и оформляются протоколами. Инициатором проведения собрания может быть любой собственник помещения.

Вопрос:

Меня залили соседи, что делать?

Ответ:

ШАГ 1. Необходимо позвонить в диспетчерскую службу, сообщить о происходящем и пригласить специалиста для принятия срочных меры по устранению аварии: перекрытия стояка, вентилей и т.п. В дальнейшем, после проявления всех следов от залива квартиры (обычно проходит 3-5 дней), связаться с управляющей компанией, пригласить специалиста, который составит акт залива квартиры, где будут описаны все повреждения, нанесенные помещению при заливе. Один экземпляр акта залива квартиры необходимо оставить себе.

ШАГ 2. К составлению акта залива квартиры необходимо подойти основательно. Важно зафиксировать наиболее полно все повреждения, причиненные вашей квартире после залива. Контролируйте полноту и корректность описания, точность фиксации повреждений отделки помещения, мебели и бытовой техники, находящихся в квартире.

ШАГ 3. После проявления всех следов от залива квартиры (обычно проходит 3-5 дней) рекомендуем встретиться с соседями сверху и попытаться решить вопрос возмещения ущерба от затопления путем переговоров в досудебном порядке. Если взаимоприемлемое соглашение достигнуто, желательно зафиксировать его письменно, изложив на бумаге обязательства соседей возместить согласованную сумму в определенный срок. Можно заверить данное соглашение в ближайшей нотариальной конторе.

ШАГ 4. При невозможности урегулировать ситуацию путем переговоров, необходимо провести оценку ущерба от залива в независимой экспертной организации. После согласования с оценщиком даты и времени визита для осмотра повреждений необходимо известить виновника залива, оповестив его об этом телеграммой с уведомлением за 3 рабочих дня.

ШАГ 5. При проведении осмотра поврежденного имущества обращайте внимание эксперта на все видимые повреждения и настаиваете на их отражении в акте осмотра, замерах и фото фиксации. Заранее подготовьте и предоставьте эксперту документы, подтверждающие стоимость поврежденного имущества – чеки, квитанции и другие документы, в которых значится стоимость вещей, сметы ранее проведенных отделочных работ, договора с подрядчиками и т.п.

ШАГ 6. Получите на руки отчет об оценке ущерба от залива и на его основании требуйте возмещения ущерба с виновника происшедшего, составив и направив в суд исковое заявление о возмещении ущерба от залива квартиры. Лучше, если готовить документы и представлять ваши интересы в суде будет опытный юрист. Расходы на юридическую помощь и затраты на независимую экспертизу (оценку) можно отнести на убытки и требовать их возмещения за счет виновника.

Вопрос:

Я залил соседей, что делать?

Ответ:

ШАГ 1. Необходимо прекратить залитие (перекрыть вентили и т.п.). Если вы не в состоянии это сделать, необходимо сообщить в диспетчерскую о происходящем и вызвать специалиста для того, чтобы он принял срочные меры по устранению аварии и минимизировал ущерб от залива.

ШАГ 2. С помощью специалиста необходимо разобраться в причинах произошедшего залива квартиры. Авария могла произойти по вашей вине, например, если Вы не закрыли кран или самостоятельно установили сантехническое оборудование с дефектами, либо при установке нарушили номы СНиП, что привело к возникновению протечки. В этом случае попросите специалиста дать Вам на месте рекомендации, как устранить все нарушения и обезопасить себя на будущее. Но авария могла произойти из-за халатности специалистов вашей жилищно-эксплуатационной организации (ЖЭУ, РЭУ и т.п.), например, из-за неправильной установки сантехнического оборудования, перетяжки, вызывающей внутреннее напряжение в металле с последующим разрушением сантехнической детали, установки сантехнических изделий, имеющих производственный дефекты, а также по несоблюдению режима водоподготовки, что могло привести к возникновению гидравлического удара. Если есть признаки наличия данных обстоятельств, необходимо настоять на их фиксации в акте, составляемом на месте специалистом, а в случае его отказа, внести в акт свои замечания. Важно сохранить вышедшие из строя сантехнические детали. Они потребуются для проведения независимой экспертизы по определению причины возникновения залива. Помните, если прямой вашей вины в заливе нет, то ответственность будете нести не Вы, а виновник, по чьей халатности и недосмотру произошла авария. Следовательно, выплачивать ущерб соседям придется тоже не Вам.

ШАГ 3. Если ваша вина в произошедшем заливе очевидна, рекомендуем встретиться с соседями сверху и попытаться решить вопрос возмещения ущерба от затопления квартиры путем переговоров в досудебном порядке. Если взаимоприемлемое соглашение достигнуто, желательно зафиксировать его письменно, изложив на бумаге обязательства возместить согласованную сумму в определенный срок. Если вашей вины в заливе нет, необходимо разъяснить это соседям и предложить обращаться с претензиями напрямую к виновнику, то есть ЖЭУ, РЭУ и т.п. Здесь может потребоваться заключение независимой экспертизы, на которое Вы можете опираться, в том числе и в суде.

ШАГ 4. При невозможности урегулировать ситуацию путем переговоров с соседями и в случае очевидности вашей вины рекомендуем обязательно присутствовать при проведении осмотра поврежденного имущества. Обращайте внимание эксперта на общее состояние помещения, например, на значительный износ, давно не проводимый ремонт, на характерные особенности повреждений, возможно свидетельствующих, что они не связаны с заливом. Настаиваете на отражении в акте осмотра всех ваших замечаний, а также проверяйте правильность замеров, чтобы Вам не приписали больший ущерб от залива, чем есть на самом деле.

ШАГ 5. Если Вы будете не согласны с суммой ущерба, которая будет указана в отчете об оценке, то можете в судебном порядке ходатайствовать о назначении судебной экспертизы залива квартиры. Лучше, если готовить документы и представлять ваши интересы в суде будет опытный юрист.