О порядке формирования земельных участков под многоквартирными домами и проведения их кадастрового учета
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на этом земельном участке, согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон) возникновение права общей долевой собственности на земельный участок зависит от даты застройки и наличия кадастрового учета земельного участка.
Предусмотрено две ситуации перехода земельного участка в общую долевую собственность:
1. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса (то есть до 1 марта 2005 года) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
2. Земельный участок, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Определение границ и размеров земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Рассмотрим порядок формирования земельного участка под многоквартирными домами и проведения их государственного кадастрового учета подробней.
1. Выбор уполномоченного лица.
На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме необходимо определить лицо, уполномоченное на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и проведении его кадастрового учета. Следует обратить внимание, что с данным заявлением в органы государственной власти или органы местного самоуправления вправе обратиться любое лицо, выбранное на собрании (часть 3 статьи 16 Закона).
Но, вместе с тем, 28.05.2010 Конституционный суд постановил, что до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений, собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (Постановление Конституционного суда РФ от 28.05.2010 № 12-П).
2. Формирование границ земельного участка.
В канцелярию Администрации Тулы на имя Главы Администрации подается заявление о формировании границ земельного участка, находящегося в составе общего имущества многоквартирного дома с копиями документов, заверенными надлежащим образом.
Администрация Тулы на основании поступившего заявления и предоставленных документов в месячный срок со дня поступления указанного заявления обеспечивает формирование границ земельного участка и утверждает схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в установленном порядке.
3. Постановка земельного участка на государственный кадастровый учет.
После формирования границ земельного участка необходимо обеспечить постановку земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом на государственный кадастровый учет.
В соответствии с приказом Росреестра от 11.03.2010 № П/93 «О наделении федеральных государственных учреждений «Земельная кадастровая палата» («Кадастровая палата») по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета» с 1 декабря 2010 года полномочиями органа кадастрового учета наделено Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Тульской области.
С заявлениями о постановке на кадастровый учет объектов недвижимости помимо собственников таких объектов недвижимости вправе обратиться любые иные лица (ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2008 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
В представленных документах об осуществлении кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должна содержаться информация, позволяющая установить, что земельный участок занят многоквартирным домом. В частности,в решении органа государственной власти или органа местного самоуправления об утверждении схемы расположения земельного участка под многоквартирным домом, которое включается в состав приложения к межевому плану, обязательно должен быть указан однозначный в понимании вид разрешенного использования земельного участка (например, «для размещения многоквартирного дома»).
Следует обратить внимание, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе земельный участок) возникает в силу закона независимо от момента государственной регистрации такого права и носит правоподтверждающий характер.
Государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, сопровождается внесением органом кадастрового учета сведений о вещных правах на такие земельные участки. Сведениям о таких участках временный характер не присваивается. При этом в строке 15 «Сведения о правах» кадастрового паспорта, кадастровой выписки земельного участка указывается:
– вид права – «общая долевая собственность»;
– сведения о правообладателе – «собственники помещений многоквартирного дома»;
– особые отметки – «доля в праве пропорциональна размеру общей площади помещения».